Avant toute signature définitive d’un contrat de vente d’un bien immobilier, un délai est nécessaire, notamment en cas d’emprunt. Pendant cette attente, acheteur et vendeur s’engagent dans le cadre d’une promesse ou d’un compromis de vente.
Compromis de vente : définition
Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente est un engagement à conclure la vente d’un bien signé par le vendeur et l’acheteur. D’un point de vue juridique, la signature du compromis vaut une vente. Elle s’accompagne du versement d’une somme, appelé dépôt de garantie, allant de 5 % à 10 % du prix de vente.
Promesse de vente : définition
La promesse de vente ou promesse unilatérale de vente, elle, est un engagement écrit du propriétaire à vendre au candidat acheteur. En d’autres termes, il réserve le bien à une personne à un prix spécifié et pour une durée déterminée. Pendant toute cette période, le vendeur ne peut proposer le bien à un tiers ou renoncer à la vente. Le candidat acquéreur, lui, peut changer d’avis. Mais attention, il verse une indemnité d’immobilisation du bien correspondant habituellement à 10 % du prix de la vente, sans compter les frais de notaire. S’il ne manifeste pas son intérêt après la période stipulée dans la promesse, l’indemnité reste acquise au propriétaire à titre de dédommagement.
Promesse et compromis de vente : les similitudes
La promesse et le compromis de vente sont considérés comme des avant-contrats qui précèdent une vente immobilière. Ils doivent tous deux comprendre une description du bien, son prix, les délais de rétractation et d’acceptation ainsi que l’origine de propriété. La somme versée, qu’il s’agisse du dépôt de garantie ou de l’indemnité d’immobilisation, est relativement proche. Enfin, les deux actes peuvent être réalisés devant notaire ou sous seing privé. Dans les deux cas, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la présentation de la lettre qui notifie l’acte. Le vendeur, lui, ne peut se rétracter après la signature. La suite logique d’une promesse ou d’un compromis de vente sera l’acte authentique signé devant le notaire pour valider la vente définitive.
Promesse et compromis de vente : les différences
La promesse de vente effectuée sous seing privé doit être enregistrée auprès du service des impôts sous 10 jours. Dans le cas contraire, elle est considérée comme nulle. Ses droits d’enregistrement coûtent une centaine d’euros. En cas de désistement de l’acquéreur après la signature du compromis ou de la promesse de vente, les conséquences sont différentes.
- Dans le cadre d’une promesse, l’acheteur perd son indemnité d’immobilisation aux bénéfices du vendeur. Cependant, si une clause suspensive d’obtention de prêt immobilier a été rédigée et que le prêt n’a effectivement pas pu être obtenu, l’acheteur peut récupérer la somme versée.
- Dans le cadre d’un compromis de vente, l’acheteur ne peut se désister au-delà du délai de 10 jours après la signature, exception faite des possibles conditions suspensives contenues dans le document. Au-delà, en cas de rétractation, le vendeur peut l’assigner devant le tribunal de grande instance pour forcer à la vente.
Le vendeur, lui, ne peut se dégager après la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente et se doit de signer l’acte de vente. S’il s’y refuse alors qu’un compromis a été signé, l’acquéreur peut forcer la vente en portant l’affaire en justice. Dans le cas d’une promesse de vente, il peut également poursuivre en justice pour obtenir soit la réalisation de la vente soit des dommages et intérêts.