Vous regrettez votre choix ou les conditions ne sont finalement pas réunies pour un achat ? Une rétractation est possible, mais est strictement encadrée selon l’accord passé préalablement avec le vendeur.
Qui peut bénéficier d’une rétractation ?
Un délai de rétractation est inclus dans les avant-contrats (compromis et promesse de vente) lors de la vente d’un bien immobilier à usage d’habitation. Cela touche aussi bien les maisons anciennes que les constructions en cours ou les achats en location-accession. Les locaux commerciaux, entrepôts ou box ne sont pas concernés. Seul l’acquéreur peut bénéficier du délai de rétractation, mais celui-ci doit être une personne physique et non une SCI (Société Civile Immobilière).
Rétractation après avoir fait une offre d’achat
L’offre d’achat est un acte juridique permettant à l’acquéreur de manifester sa volonté d’acheter le bien à un prix arrêté. Lorsque le vendeur accepte cette offre – il doit le faire par écrit —, l’acquéreur est engagé. Théoriquement, il ne peut plus effectuer une rétractation dans l’achat de la maison en question. C’est en tout cas ce que dit le Code civil : la vente est acquise lorsque les parties sont d’accord sur le prix et le bien vendu. Toutefois, l’acquéreur peut se rétracter tout à fait légalement après la signature du compromis ou de la promesse de vente dans les délais impartis. C’est pour cela qu’en pratique, peu de vendeurs se retournent contre un acquéreur qui revient sur sa parole à ce stade.
Rétractation après signature d’un contrat de réservation
Un contrat de réservation est signé pour l’achat d’un appartement dans un immeuble en cours de construction. Avec ce document, le vendeur et l’acquéreur s’engagent tous deux à conclure la vente. Généralement, l’acheteur verse un dépôt de garantie. Il dispose d’un délai de 7 jours pour se désister sans frais. Au-delà et en l’absence de clause suspensive, la vente est considérée comme effective.
Rétractation après signature d’une promesse d’achat
Lors de la signature de la promesse de vente, l’acquéreur a versé une indemnité d’immobilisation qui s’élève généralement à 10 % du prix de vente, sans prendre en compte les frais de notaire. Cette promesse mentionne un délai pendant lequel le vendeur s’engage à « réserver » le bien pour la seconde partie. Si l’acquéreur ne se manifeste pas à la fin de ce délai ou s’il renonce à l’achat, l’indemnité payée est acquise au vendeur à titre de dédommagement. Cependant, si l’acheteur a fait inclure une clause suspensive et qu’il peut justifier sa rétractation, il peut récupérer la somme versée. Très souvent, la clause suspensive concerne le financement de l’achat et notamment l’obtention ou non d’un prêt immobilier ou l’obtention d’un certificat d’urbanisme pour de futurs travaux.
Rétractation après signature d’un compromis de vente
Les raisons possibles
La rétractation après la signature d’un compromis de vente est possible dans deux cas :
- pendant le délai de rétractation d’achat : l’acheteur bénéficie selon la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) d’un délai de rétractation de 10 jours à partir du lendemain de la date de réception de l’acte. Celui-ci peut vous être remis en mains propres par un professionnel (notaire ou agent immobilier) ou par lettre recommandée avec avis de réception qui servira de preuve de la notification selon la SRU. Ce délai de rétractation lors d’un achat immobilier a été modifié par la loi Macron en 2015. La loi autorisait auparavant un délai de rétractation de 7 jours. Si le délai de rétractation se termine un jour férié ou un week-end, il est prorogé au prochain jour ouvrable ;
- l’acquéreur peut faire valoir les clauses de rétractation ou conditions suspensives mentionnées dans l’acte au-delà du délai de rétractation d’un compromis de vente.
Hors de ces conditions, la situation se complique. En effet, la signature du compromis vaut vente d’un point de vue juridique. Le vendeur peut en effet assigner l’acquéreur devant le tribunal de grande instance et forcer à la vente.
Comment se rétracter dans les conditions prévues à cet effet ?
Pour la rétractation du compromis de vente, il faut remettre un courrier dans les mêmes formes que l’envoi du compromis au vendeur ou à son intermédiaire (notaire ou agent immobilier par exemple). En cas de rétractation dans le délai prévu à cet effet, la date prise en compte est la date d’envoi.
Quels sont les droits de l’acheteur qui se rétracte ?
Dans le cas d’une rétractation dans les délais ou qui correspond à une clause suspensive, l’acquéreur peut récupérer le dépôt de garantie payé lors de la signature du compromis. Celui-ci doit être restitué dans les 21 jours.
Rétractation après signature de l’acte de vente
C’est le cas le plus difficile. L’annulation de la vente ne peut avoir lieu que dans certains cas et il faudra pour cela aller devant les tribunaux. Généralement, la raison invoquée est le vice du consentement. L’acquéreur peut alors justifier son renoncement en cas de non-respect du vendeur de son obligation de délivrance, de violence, de lésion (préjudice subi par l’un des signataires de l’acte), d’erreur dans le contrat ou de dol (manœuvre frauduleuse visant à tromper une personne). Ces arguments peuvent être avancés, par exemple, lorsque le vendeur n’a pas fourni une information importante, comme la construction d’une autoroute à proximité du bien, ou que l’acquéreur a acheté le bien en vue d’une location qui n’est pas réalisable. Un vice caché peut également être avancé comme une raison à la rétractation. Mais il doit être antérieur à la vente, inconnu de l’acheteur et être considéré comme « grave ». De plus, si l’achat concerne une habitation neuve ou de moins de 10 ans, c’est l’assurance qui le prendra en charge. Vous ne pouvez utiliser cet argument que pour les biens immobiliers de plus de 10 ans et il vous faudra prouver que le vendeur était au courant.
Le vendeur peut-il se rétracter ?
Le vendeur a l’obligation d’accepter une offre d’achat qui correspond au prix demandé. Après la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente d’une maison, il ne peut théoriquement plus renoncer. Si le vendeur revient sur sa décision, l’acquéreur est en droit de porter l’affaire devant la justice. Selon la situation, il pourra obtenir des dommages et intérêts ou une vente forcée. Une fois l’acte de vente signé, le vendeur ne peut demander l’annulation de l’acte que si l’acquéreur ne le paye pas.